Estimo L18 Mercatorum

Estimo è la materia del 3° anno L18 Mercatorum specifica dell'indirizzo Immobiliare. Con 12 CFU è un corso fortemente operativo: catasto, OMI, portale SISTER e Market Comparison Approach sono gli strumenti concreti che un valutatore immobiliare usa nella pratica professionale.

Programma: 8 blocchi

• Introduzione all'estimo (5 lezioni) — presentazione del corso, i procedimenti di stima, i criteri di stima e gli aspetti economici, il principio dell'ordinarietà
• Introduzione alle stime (11 lezioni) — l'evoluzione delle stime immobiliari fino agli anni Duemila, la ricerca dei comparabili e l'elaborazione dei dati, il ruolo del perito estimatore, gli standard internazionali IVS, il diritto di proprietà e i diritti reali (inclusa l'ipoteca e i diritti reali limitati di godimento), la compravendita immobiliare e le basi normative per una stima documentata
• Il catasto e la conservatoria (8 lezioni) — introduzione al catasto, documenti cartografici, catasto terreni e catasto fabbricati, ricerca dei comparabili, la conservatoria dei registri immobiliari
• L'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) (7 lezioni) — accesso ai portali dell'Agenzia delle Entrate, quotazioni immobiliari, i VAM e i volumi delle compravendite, pubblicazioni e guide OMI, il servizio Entratel/Fisconline
• Il portale SISTER (20 lezioni) — accesso e struttura della piattaforma, ricerca di visure ed elaborati planimetrici, il software QGIS, ricerca dei comparabili passo per passo
• Il Market Comparison Approach (MCA) (12 lezioni) — compilazione della matrice, esempi di elaborazione secondo il MOSI (Manuale Operativo delle Stime Immobiliari), risposta ad accertamenti fiscali, lettura di un atto di compravendita
• La matematica finanziaria (8 lezioni) — regime dell'interesse semplice e composto, tassi nominali ed effettivi, periodicità e accumulazioni, il mutuo
• La stima delle aree edificabili (2 lezioni) — criteri di stima delle aree edificabili, la stima di un'area da trasformare

Come lo studiano

• I primi due blocchi teorici si studiano insieme, anche se il programma li separa. "Introduzione all'estimo" e "Introduzione alle stime" condividono lo stesso impianto concettuale (criteri di stima, principio dell'ordinarietà, diritti reali, standard IVS) e insieme valgono 16 delle circa 73 lezioni del corso.
• Il portale SISTER è il blocco più esteso e va praticato, non solo letto. Con 20 lezioni dedicate all'operatività (ricerca di visure, elaborati planimetrici, comparabili), conviene seguire i passaggi descritti seguendo il portale reale, se accessibile, per fissare meglio i concetti.
• Il Market Comparison Approach ricorre più volte con casi diversi. Gli esempi su accertamento fiscale e risposta a un accertamento riprendono la stessa matrice MCA-MOSI: utile costruire un proprio schema riassunto della matrice prima di affrontare le varianti applicate.
• La matematica finanziaria e la stima delle aree edificabili si studiano meglio come strumenti, non come teoria a sé. Interesse semplice/composto e il mutuo servono da base di calcolo per le valutazioni viste nei blocchi precedenti (OMI, MCA) — ripassarli per ultimi aiuta a vederne l'applicazione pratica.

Come funziona l'esame

Quanto tempo serve

Con 12 CFU e circa 73 lezioni, Estimo richiede in media 9–11 settimane di studio attivo.

• Settimane 1–4: introduzione all'estimo, introduzione alle stime, catasto e conservatoria, OMI (31 lezioni)
• Settimane 5–8: portale SISTER (20 lezioni) — il blocco più operativo
• Settimane 9–11: Market Comparison Approach, matematica finanziaria e stima delle aree edificabili (22 lezioni) + simulazioni

Questa materia ti prepara a...

Estimo introduce gli strumenti tecnici di valutazione (catasto, OMI, MCA, standard IVS) su cui si basa l'altra materia dell'indirizzo Immobiliare dedicata alla valutazione:

• Asset e valutazioni immobiliari — riprende l'estimo tecnico (catasto, OMI, MCA-MOSI, standard IVS) come base del blocco valutativo, per poi estenderlo a finanza immobiliare, project finance, due diligence e pianificazione urbanistica

Domande frequenti